Heeft je huurder een huurachterstand, neem dan zo snel mogelijk persoonlijk contact op en stuur daarna een duidelijke schriftelijke herinnering met een betaaltermijn. Verhuur je woonruimte, meld de achterstand dan ook bij de gemeente. Blijft betaling uit, dan volgt een incassotraject en, als het echt niet anders kan, een procedure bij de kantonrechter.

Een huurachterstand begint vaak klein. Eén maand die later binnenkomt, daarna een deelbetaling, en voor je het weet staat er een flink bedrag open. Hoe eerder je handelt, hoe groter de kans dat je samen met de huurder tot een oplossing komt. Hieronder lees je stap voor stap wat je kunt doen.

Wat doe je als eerste bij een huurachterstand?

Neem binnen een paar dagen na de vervaldatum contact op met de huurder, het liefst telefonisch of persoonlijk. Vraag wat er aan de hand is en maak een concrete afspraak over betaling.

Een telefoontje werkt vaak beter dan een formele brief. Soms is er een simpele verklaring: een gewijzigd rekeningnummer, een vergeten automatische incasso of een tijdelijke dip in het inkomen. Leg de afspraak die je maakt daarna kort vast per mail of brief. Zo weet de huurder precies waar hij aan toe is en heb jij een bewijs als het later toch misgaat.

Fictief voorbeeld: een verhuurder in Nijmegen merkt op de 5e van de maand dat de huur niet binnen is. Hij belt de huurder dezelfde week en hoort dat die net van baan is gewisseld. Ze spreken af dat de huur over tien dagen wordt betaald, en de verhuurder bevestigt dat per mail.

Welke herinnering moet je sturen?

Stuur een schriftelijke herinnering met het openstaande bedrag, een betaaltermijn en wat er gebeurt als er niet betaald wordt. Is je huurder een particulier, dan gelden daarvoor extra regels.

Bij een particuliere huurder (een consument) mag je alleen incassokosten in rekening brengen als je eerst een zogenoemde veertiendagenbrief hebt gestuurd. Daarin staat:

• het bedrag dat openstaat;
• een betaaltermijn van minimaal 14 dagen, die ingaat op de dag na ontvangst van de brief;
• de hoogte van de incassokosten die volgen als er niet op tijd betaald wordt.

De hoogte van de incassokosten is wettelijk vastgelegd: 15% over de eerste € 2.500, met een minimum van € 40. Over hogere bedragen gelden lagere percentages. Staan er meerdere maanden huur open, neem die dan samen op in één brief.

Huur je bedrijfsruimte aan een ondernemer, dan geldt de veertiendagenbrief niet op dezelfde manier. Een heldere herinnering met een redelijke betaaltermijn blijft wel verstandig, al is het maar omdat je daarmee laat zien dat je zorgvuldig te werk gaat.

Moet je een huurachterstand melden bij de gemeente?

Ja, als je woonruimte verhuurt. Sinds 1 januari 2021 moeten verhuurders, ook particuliere verhuurders, betalingsachterstanden in een vroeg stadium melden bij de gemeente. De gemeente kan de huurder dan hulp aanbieden.

Dit heet vroegsignalering. Voordat je meldt, probeer je eerst persoonlijk contact te krijgen en stuur je minimaal één schriftelijke herinnering. In die herinnering bied je de huurder ook aan om zijn gegevens door te geven aan de gemeente, zodat er hulp kan komen. Hoe en waar je meldt, verschilt per gemeente. Informeer daarom bij de gemeente waar de woning staat.

Sla deze stap niet over. Een rechter kan later kritisch kijken of de huurder de kans heeft gehad om hulp te krijgen. Voor de huurder is het bovendien vaak de snelste weg naar een oplossing, en daarmee ook voor jou.

Wanneer schakel je een incassobureau in?

Schakel een incassobureau in als de betaaltermijn uit je herinnering is verstreken en de huurder niet betaalt of niet reageert. Wacht niet te lang: bij huur komt er elke maand een nieuw bedrag bij.

Een incassobureau neemt het contact met de huurder over en probeert eerst in goed overleg tot betaling te komen. Denk aan een betalingsregeling die past bij wat de huurder echt kan betalen. Dat heet het minnelijke traject: er komt nog geen rechter aan te pas.

Bij Reijck Credit Service beoordelen we eerst of de vordering juridisch klopt, voordat we de huurder benaderen. Daarna nemen we snel contact op met de huurder, op een menselijke manier. Vanuit onze vestigingen in Amsterdam en Nijmegen helpen we verhuurders en vastgoedbeheerders in heel Nederland met huurachterstanden. Via het online portaal zie je op elk moment hoe het dossier ervoor staat.

Wanneer stap je naar de rechter?

Ga naar de rechter als het minnelijke traject niets oplevert en de achterstand blijft oplopen. Huurzaken worden behandeld door de kantonrechter, ongeacht de hoogte van het bedrag.

Bij de rechter kun je vragen om:

• betaling van de achterstallige huur, eventueel met rente en kosten;
• ontbinding van de huurovereenkomst;
• ontruiming van het gehuurde.

Let op: bij woonruimte en bij bijvoorbeeld winkel- of horecaruimte mag je de huurovereenkomst niet zelf ontbinden. Dat kan alleen de rechter. Die kijkt naar alle omstandigheden van het geval. In de praktijk wordt een achterstand van ongeveer drie maanden vaak als omslagpunt gezien, maar dat is geen vaste regel. Ook structureel te laat betalen kan een rol spelen.

Een vonnis geeft je een stok achter de deur. Betaalt de huurder dan nog niet, dan kan een gerechtsdeurwaarder bijvoorbeeld beslag leggen. Ontruiming is altijd het laatste redmiddel, en voor beide partijen ingrijpend.

Hoe voorkom je huurachterstand?

Je voorkomt veel problemen met duidelijke afspraken vooraf en snel handelen als het misgaat. Een paar praktische tips:

• Leg in het huurcontract vast wanneer de huur betaald moet worden en wat er gebeurt bij te late betaling.
• Bied een automatische incasso aan, zodat de huur op een vaste datum wordt afgeschreven.
• Controleer elke maand direct na de vervaldatum of alle huur binnen is.
• Bel bij de eerste gemiste betaling, niet pas na de derde.
• Houd een overzicht bij van alle contacten, afspraken en herinneringen.

Veelgestelde vragen

Mag ik de sloten vervangen als de huurder niet betaalt?
Nee. Je mag een huurder niet zelf uit het gehuurde zetten. Ontruiming kan alleen met een vonnis van de rechter en wordt uitgevoerd door een gerechtsdeurwaarder.

Mag ik incassokosten rekenen bij huurachterstand?
Ja, binnen de wettelijke regels. Bij een particuliere huurder moet je eerst een veertiendagenbrief sturen. De hoogte van de kosten is wettelijk vastgelegd. Incassokosten mogen alleen worden doorberekend door een incassobureau, deurwaarder of een incassoadvocaat.

Hoe lang heb ik om huurachterstand te vorderen?
Voor achterstallige huur geldt in de regel een verjaringstermijn van vijf jaar. Wacht er echter niet mee: hoe langer je wacht, hoe groter de achterstand en hoe lastiger een oplossing wordt.

Kan ik een betalingsregeling met de huurder treffen?
Ja, dat kan en het is vaak verstandig. Leg de regeling schriftelijk vast, met bedragen en data, en spreek af wat er gebeurt als een termijn niet wordt betaald.

Geldt de meldplicht bij de gemeente ook voor bedrijfsruimte?
De meldplicht voor vroegsignalering is bedoeld voor huurders van woonruimte. Twijfel je over jouw situatie, vraag dan advies.

Hulp nodig bij een huurachterstand?

Loopt een huurachterstand op en kom je er met je huurder niet uit? Bel Reijck Credit Service vrijblijvend op 085 – 0130060. We denken graag met je mee over de beste volgende stap.